Yahoo Finanzas El mercado inmobiliario actual tiene ecos de una época oscura
La inflación y las altas tasas de interés fueron características del ciclo de estanflación que arrastró a la economía de EEUU hace medio siglo
La alta inflación y un informe decepcionante sobre el crecimiento económico, seguido de una caída repentina en las acciones a finales del mes pasado, conformaron una combinación económica familiar.
Estas condiciones fueron características de la década de 1970, cuando la inflación alcanzó niveles elevados, lo que llevó a la Reserva Federal a aumentar las tasas de interés. Las medidas del banco central para frenar los precios aumentaron los costos de endeudamiento para los desarrolladores inmobiliarios y, en última instancia, redujeron el poder adquisitivo de los compradores de viviendas.
Como resultado, el mercado de la vivienda se estancó, y la década misma se convirtió en sinónimo de estanflación, un ciclo económico caracterizado por una alta inflación, un crecimiento débil y un empleo débil.
Aunque esas tendencias pueden sonar familiares, el mercado de la vivienda actual es resistente. Sin mencionar que el crecimiento del empleo es sólido.
El principal problema hoy en día es una escasez de inventario.
"Puedes argumentar que hay debilidad en el mercado de la vivienda en este momento, causada por un shock del lado de la oferta", dijo Mark Fleming, economista jefe de First American, a Yahoo Finance. "En otras palabras, restricción en la oferta de un bien, lo que está causando inflación. ... Pero no diría que estamos en estanflación", señaló Fleming. "El problema no es la demanda débil, es la oferta débil".
Claudia Sahm, ex economista de la Fed y economista jefe de New Century Advisors, está de acuerdo con este sentimiento.
"Esto no es estanflación", dijo Sahm. "Los números del PIB parecen suaves, pero el gasto del consumidor simplemente sigue adelante... Pero estamos en esta lucha continua con la inflación, y la gente llama inflación a todo tipo de cosas".
Una brecha en el suministro de viviendas de 6.5 millones de hogares
En su raíz, la inflación es resultado de un desequilibrio entre la oferta y la demanda.
En el mercado de la vivienda, la débil disponibilidad de inventario fue un problema que existía antes de la pandemia debido a más de una década de construcción insuficiente. Cuando las tasas de interés cayeron a mínimos históricos, los compradores que acudieron en masa al mercado se encontraron con un inventario escaso.
Esto resultó en guerras de ofertas, compradores frenéticos que renunciaban a inspecciones para cerrar tratos más rápido y precios de viviendas que alcanzaban niveles récord en algunos mercados calientes.
"Tuvimos debilidad antes de la pandemia, y la pandemia simplemente lo agudizó", dijo Sahm. "Ese fue absolutamente el caso con la vivienda".
Mientras los propietarios se resguardaban y se centraban en refinanciar a tasas más bajas durante la pandemia, los constructores de viviendas vieron una oportunidad para aumentar el suministro de viviendas del país.
Hasta marzo, había 477,000 nuevas viviendas unifamiliares disponibles para su compra en diversas etapas de desarrollo, en comparación con 970,000 viviendas unifamiliares existentes.
En general, la nueva construcción representaba un tercio del inventario en el mercado ese mes, muy por encima del promedio del 12%, según datos proporcionados por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB).
Sin embargo, incluso después de toda esa construcción, el inventario general sigue siendo escaso.
Si bien los constructores son responsables de gran parte del inventario actualmente disponible, la escasez también es causada por propietarios que están "atrapados", es decir, aferrados a tasas ultra bajas que no quieren abandonar.
Según Realtor.com, Estados Unidos todavía tiene una escasez de 6.5 millones de viviendas unifamiliares en comparación con el número de familias que están comenzando nuevos hogares.
"En la década de 2010, después de que todos los constructores de viviendas quebraron cuando estalló la burbuja inmobiliaria, solo construyeron grandes casas porque solo las personas ricas podían comprar en ese entonces", dijo Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union. "Entonces, no solo nos quedamos con menos casas, sino también con una escasez de casas más pequeñas donde las personas pueden comenzar".
¿Qué ha cambiado? "Los constructores ahora están construyendo casas más pequeñas", dijo Frick.
De cierta manera, ese desequilibrio entre la oferta y la demanda es lo que se refleja en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), un indicador de inflación que muestra los precios de bienes cotidianos, desde gasolina y alimentos hasta vivienda y alquiler.
Si bien la vivienda representa un tercio del índice IPC en general, es solo una instantánea en el tiempo que no logra reflejar la situación que están experimentando los compradores de vivienda hoy en día.
"La inflación de la vivienda y el alojamiento es la única parte del IPC que no nos está diciendo dónde estamos en este momento", dijo Sahm. "En términos de aumento o disminución de los costos de la vivienda, nos está contando esta historia a lo largo del tiempo, y hemos tenido grandes cambios".
Si bien es cierto que la inflación de la vivienda sigue siendo más alta de lo esperado, también ha avanzado mucho en los últimos meses.
Los precios de las viviendas aumentaron un 5.7% en el último año, según el último IPC, pero bajaron desde su pico del 8% en marzo de 2023.
Según Sahm, la inflación del alojamiento no ha reflejado el inventario que ha ingresado recientemente al mercado, incluida la nueva construcción en proceso. A medida que ese suministro ingrese al mercado, la inflación de la vivienda debería continuar suavizándose este año.
No puedes comprar lo que no está a la venta
Según algunos expertos en el mercado de la vivienda, las preocupaciones sobre la estanflación surgen de un ritmo más lento de ventas en los últimos meses
Por ejemplo, la participación de viviendas de segunda mano cayó poco más del 4% en marzo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). En términos interanuales, las ventas bajaron casi un 4%.
Aunque el número de viviendas existentes en el mercado está mostrando signos de mejora, aún se encuentra cerca de mínimos históricos. A pesar de la desaceleración de las ventas, la demanda sigue presente, incluso ante precios e intereses más altos.
"Los compradores, incluso los compradores de vivienda por primera vez, están encontrando la manera de comprar y pagar algo incluso con una tasa hipotecaria del 7%," dijo Fleming.
El freno en el mercado es el inventario, especialmente en el lado de las viviendas existentes.
El inventario de viviendas existentes no vendidas creció casi un 5% respecto al mes anterior, llegando a 1.11 millones en marzo. Según la NAR, eso equivale a poco más de 3 meses de suministro al ritmo de ventas actual. Aún así, eso está muy por debajo de los seis meses necesarios para un mercado equilibrado.
"No se puede comprar lo que no está a la venta," dijo Fleming.
Hasta abril, el precio medio de venta nacional para las viviendas en venta fue de US$425,000, un aumento de poco más del 14% en comparación con el año anterior, según un estudio separado de Realtor.com, y un aumento de poco más del 32% respecto a los niveles de abril de 2020. En general, los precios bajaron un 60% desde 2020.
"Los precios siguen siendo altos debido a la falta de inventario. Todavía estamos lejos de niveles normalizados de inventario," dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage, a Yahoo Finance. "Hasta que lleguemos allí, todavía hay suficientes compradores que mantienen los precios en niveles más altos a pesar de las altas tasas de interés."
El mercado laboral crece
A diferencia de la era de la estanflación de los años 1970, que tenía tasas de desempleo elevadas junto con una alta inflación, eso no es el caso hoy en día.
El mercado laboral de Estados Unidos se mantuvo estable en abril, aunque se agregaron menos empleos de los esperados. La Oficina de Estadísticas Laborales también registró una desaceleración en el crecimiento de los salarios y un ligero aumento en la tasa de desempleo.
En general, se agregaron unos 175,000 nuevos empleos a la economía de EE. UU. y la tasa de desempleo subió al 3.9% el mes pasado, según encontró la Oficina de Estadísticas Laborales. Al mismo tiempo, el salario promedio por hora aumentó un 0.2% respecto al mes anterior y un 3.9% anualmente. Esto estuvo ligeramente por debajo de las proyecciones de los economistas de un aumento anual del 4%.
"El gasto es bueno, los ingresos son buenos, los mercados laborales se están expandiendo a un buen ritmo. Eso significa más cheques de pago, más ingresos, más gastos", dijo Frick. "No tengo preocupaciones sobre la economía.
En contraste, en la década de 1970, el desempleo creció significativamente mientras la inflación se mantenía alta. Entre 1970 y 1974, la tasa de desempleo promedio fue del 5.4%, según la BLS.
El último informe de empleo, sin embargo, mejoró las expectativas de que la Reserva Federal baje sus tasas de interés de referencia en algún momento de este año, aunque la inflación sigue por encima de su objetivo del 2%. Eso es algo positivo para los futuros compradores de vivienda que desean un respiro en los altos costos de endeudamiento.
"La triste situación es que la economía está bien, pero las tasas y las tasas hipotecarias son altas", dijo Frick. "Así que tenemos esta situación extraña donde la economía está funcionando bien, digamos, en siete cilindros, pero ese octavo cilindro —la vivienda— simplemente está fallando como loco."
Artículo escrito originalmente en inglés por Gabriella Cruz-Martinez, reportera de finanzas personales y vivienda en Yahoo Finance. Síguela en X @__gabriellacruz.
